O mercado imobiliário brasileiro segue em expansão, mas especialistas alertam que o crescimento apenas intensifica a necessidade de segurança jurídica. “A atuação preventiva, com verificação de registros, certidões e débitos, é tão decisiva quanto a capacidade de litigar quando necessário”, resume a advogada Dra. Cinthia Polliane Camandaroba, especialista. Para compradores, vendedores, locadores e herdeiros, a diferença entre um negócio seguro e um processo litigioso costuma estar na checagem documental feita antes da conclusão da transação.
Entre as principais providências apontadas por especialistas está a consulta da matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, que revela titularidade, hipoteca, penhora, usufruto e demais ônus. É imprescindível também obter certidões negativas, cíveis, de execução fiscal, trabalhista e de ações reais, além de comprovantes de quitação de IPTU e taxas condominiais. A formalização contratual adequada (promessa de compra e venda, escritura pública quando exigida) e o posterior registro da transferência são passos essenciais, cláusulas sobre rescisão, garantias e hipoteca devem ser avaliadas com assistência técnica e jurídica para reduzir o risco de futuras disputas.
Imóveis recebidos por herança demandam cuidados específicos, é preciso abrir inventário, judicial ou extrajudicial, se não houver litígio, lavrar o formal de partilha ou a escritura pública de adjudicação, recolher o ITCMD e averbar a transferência na matrícula. Herdeiros que ocupam bens sem regularização ficam vulneráveis a impugnações por credores ou coproprietários, por isso a quitação de débitos e a averbação de alterações, como reformas, são medidas preventivas fundamentais. Em situações de posse prolongada sem escritura, a ação de usucapião é opção quando presentes posse contínua, pacífica e com ânimo de dono. O caminho pode ser judicial, quando há disputa, ou extrajudicial em cartório, se não houver litígio e a documentação estiver completa.
A omissão dessas cautelas pode resultar em consequências graves: perda do imóvel por penhora, execução ou anulação de negócios; entraves na obtenção de crédito e dificuldades para venda. Aquisições de imóveis objeto de ação de execução, penhora ou com dívidas condominiais trazem risco concreto de constrição judicial, eventualmente acarretando a perda do bem, e a responsabilidade por débitos que acompanham o imóvel. “Para mitigar esses riscos, recomenda-se verificar a matrícula, exigir certidões negativas e declarações de inexistência de débitos emitidas pelo síndico ou administradora, e contar com assessoria jurídica desde a fase inicial da negociação”, orienta Dra.Cinthia Polliane Camandaroba, advogada especialista em Direito Imobiliário e Terceiro Setor.
