O avanço do mercado imobiliário brasileiro em 2026 expõe um desafio que vai além do nível elevado dos juros: como financiar uma demanda crescente por recursos quando uma das principais fontes históricas desse crédito não avança no mesmo ritmo. No 1º semestre, os financiamentos imobiliários realizados com recursos da caderneta de poupança somaram R$ 93,7 bilhões, alta de 28,5% sobre igual período de 2025. Apenas o crédito destinado à construção alcançou R$ 26,5 bilhões, crescimento de 107%, enquanto R$ 67,2 bilhões foram destinados à aquisição de imóveis. A relevância da poupança nessa equação está no próprio funcionamento do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE: os depósitos captados pelas instituições financeiras historicamente formam uma das bases de recursos usadas pelos bancos para conceder crédito habitacional e à produção. Em 2025, a poupança ainda representava 29% das fontes de financiamento imobiliário do país. O problema é que, entre janeiro e junho deste ano, os saques superaram os depósitos em R$ 30,6 bilhões, embora o estoque permanecesse elevado, em R$ 764,1 bilhões. O cenário não indica falta imediata de recursos, mas revela uma pressão estrutural: o setor precisa financiar mais obras sem depender do crescimento contínuo da mesma fonte de funding.
Uma das respostas a essa mudança está na aproximação entre o setor imobiliário e o mercado de capitais, permitindo que empresas complementem as linhas bancárias com instrumentos estruturados de financiamento. Entre eles estão os Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs, que permitem transformar determinados fluxos futuros de créditos imobiliários em recursos captados no presente junto a investidores. O instrumento já responde por uma parcela relevante do funding do setor: os CRIs representaram 10% das fontes de financiamento imobiliário em 2025, ante 9% no ano anterior, enquanto o estoque desses títulos registrado na B3 chegou a R$ 261 bilhões em março de 2026, crescimento de 13% em 12 meses. “Quando uma incorporadora tem um projeto economicamente viável e recebíveis com fluxo previsível, o mercado de capitais pode complementar o crédito tradicional e adequar o financiamento ao ciclo daquele empreendimento. A discussão deixa de ser simplesmente onde conseguir crédito e passa a ser qual estrutura combina melhor prazo, garantias, fluxo de caixa e custo de capital”, afirma Haroldo Monteiro, Diretor de Securitização da Pilar Sec.
Na prática, essa diversificação pode ganhar importância, principalmente em projetos nos quais o desembolso ocorre muito antes da geração integral de receita. A aquisição de terrenos, a execução de obras, projetos de retrofit, loteamentos e empreendimentos comerciais podem exigir capital durante anos até que vendas, aluguéis ou outros recebíveis retornem ao caixa. A securitização permite antecipar parte desses fluxos, mas não funciona como uma fonte automática de dinheiro: qualidade dos recebíveis, risco do devedor, garantias, prazo, índice de cobertura e previsibilidade financeira determinam se uma operação consegue atrair investidores e em quais condições. O próprio mercado mostra que existe capital disponível para esse tipo de estrutura. O boletim da Pilar Sec identificou R$ 3,49 bilhões em CRIs integralizados em julho, distribuídos em 35 operações e 52 séries no segmento Balcão da B3 analisado pela empresa, levando o volume acumulado em 2026 a R$ 22,05 bilhões. Ao mesmo tempo, o mercado de capitais brasileiro como um todo captou R$ 361,8 bilhões no primeiro semestre, recorde para o período, com R$ 288,8 bilhões provenientes de instrumentos de renda fixa. Mais do que substituir os bancos, portanto, a tendência é de combinação de fontes, com empresas recorrendo a crédito bancário, recursos próprios e mercado de capitais conforme o estágio e o perfil de cada projeto.
A mudança ocorre justamente quando o Brasil começa a redesenhar a arquitetura de financiamento imobiliário. O Banco Central e o Conselho Monetário Nacional iniciaram uma transição para um modelo que reduz gradualmente a dependência do direcionamento tradicional da poupança e busca ampliar o uso de fontes de mercado no crédito habitacional. Ao mesmo tempo, o custo do dinheiro continua elevado: o Copom reduziu a Selic para 14% ao ano em agosto, no quarto corte consecutivo, mas manteve postura cautelosa diante dos riscos para a inflação e não antecipou novos movimentos. Para incorporadoras e demais empresas do setor, isso significa que a queda da taxa básica tende a aliviar gradualmente o custo financeiro, mas não elimina a necessidade de construir uma base de funding mais diversificada. “A securitização não precisa competir com o financiamento bancário. Os dois mercados podem funcionar de forma complementar. Quanto mais fontes uma empresa consegue acessar, maior tende a ser sua capacidade de estruturar o passivo de acordo com o prazo do projeto, sem depender exclusivamente de uma única janela de crédito. Mesmo com a Selic começando a cair, essa diversificação deve continuar fazendo sentido para o setor imobiliário”, conclui Monteiro.
Pilar Sec Securitizadora
A Pilar Sec é a securitizadora do Grupo Pilar, responsável pela estruturação e emissão de ativos financeiros lastreados em recebíveis. Conectando o mercado de capitais por meio de estruturas financeiras desenvolvidas com foco em segurança, transparência e performance.
A empresa atua com emissões de CRA, CRI e Debêntures, participando da modelagem e formalização de operações estruturadas em conformidade com as diretrizes reguladoras, contribuindo para ampliar alternativas de funding e fortalecer mecanismos de captação e desenvolvimento financeiro.
