Nos últimos anos, o debate sobre o futuro do varejo deixou de ser uma disputa entre lojas físicas e e-commerce. Hoje, empresas adotam estratégias aparentemente contraditórias: enquanto algumas reduzem suas redes de lojas, outras voltam a investir em pontos físicos. Em comum, existe uma mudança importante: o espaço deixou de ser apenas um endereço permanente e passou a cumprir funções específicas dentro da estratégia de negócios.
Esse movimento levanta uma questão que começa a ganhar força também no mercado imobiliário comercial: os imóveis ainda fazem sentido apenas dentro de contratos de longo prazo?
Segundo Fernando Marques, fundador da Popupster, a resposta é cada vez menos. “O mercado já entendeu que a presença física continua sendo importante. O que mudou foi a forma como ela é utilizada. Em muitos casos, as empresas não querem um ponto comercial para os próximos cinco anos. Elas precisam de um espaço por alguns dias ou semanas para lançar um produto, gravar uma campanha, realizar um evento ou testar um mercado”.
A mudança acontece em um momento de transformação do próprio varejo.
Enquanto a Inditex, dona de marcas como Zara, Bershka e Stradivarius, reduziu significativamente sua operação física no Brasil e concentrou sua estratégia em menos unidades, maiores e integradas ao digital, outras empresas caminham na direção oposta. O Magazine Luiza anunciou em 2026 a retomada da abertura de lojas físicas após anos priorizando a expansão do e-commerce.
À primeira vista, os movimentos parecem contraditórios. Na prática, ambos refletem uma mesma lógica: o espaço físico deixou de ser apenas um canal de vendas e passou a integrar uma estratégia omnichannel, funcionando também como ponto de experiência, relacionamento, branding e geração de demanda.
Esse comportamento acompanha a evolução do comércio eletrônico brasileiro, que movimentou aproximadamente R$ 235 bilhões em 2025, mantendo uma trajetória consistente de crescimento. Ao mesmo tempo, cresce o uso de formatos temporários para aproximar marcas e consumidores.
As pop-up stores da Shein no Brasil, por exemplo, receberam cerca de 100 mil visitantes em três anos, enquanto marcas como a FILA utilizaram lojas temporárias para ativações durante grandes eventos esportivos. Globalmente, o mercado de varejo temporário deve ultrapassar US$ 95 bilhões em 2026.
O mercado mudou. O modelo imobiliário ainda não.
Para Marques, existe hoje um descompasso entre o que as empresas procuram e o produto que o mercado imobiliário tradicional oferece.
“As marcas aprenderam a trabalhar com campanhas, sazonalidade e testes rápidos. Mas, quando precisam de um espaço físico, ainda encontram processos longos, contratos rígidos e pouca flexibilidade.”
Na prática, afirma o executivo, empresas passaram a buscar espaços para muito mais do que abrir lojas.
Lançamentos de produtos, ativações de marca, gravações, eventos corporativos, cursos, experiências gastronômicas, exposições, showrooms temporários e até produções audiovisuais fazem parte de uma nova lógica de ocupação dos imóveis.
“O imóvel passa a funcionar como uma infraestrutura acessada sob demanda, da mesma forma que hoje empresas contratam computação em nuvem, escritórios compartilhados ou mobilidade. O valor deixa de estar apenas na posse do espaço e passa a estar na facilidade de utilizá-lo quando houver necessidade.”
Um novo mercado começa a surgir
Criada em 2025, a Popupster nasceu justamente para atender esse novo perfil de demanda.
Sem investimento externo, a plataforma conecta proprietários de imóveis a pessoas e empresas interessadas em ocupações temporárias, concentrando em um único ambiente todas as etapas da transação, da busca ao pagamento.
Desde o início da operação, a plataforma já movimentou R$ 1,5 milhão em propostas comerciais, mantém aproximadamente R$ 1,2 milhão em negociações ativas, reúne mais de 300 espaços distribuídos por 15 estados brasileiros e ultrapassa 4 mil usuários cadastrados.
Para Marques, esses números refletem uma mudança mais profunda do que o crescimento de um único negócio.
“Durante décadas, o mercado imobiliário foi estruturado para atender ocupações permanentes. Hoje começamos a ver surgir uma economia em que o espaço físico também pode ser consumido conforme a necessidade. É uma mudança parecida com a que vimos acontecer em outros mercados quando o acesso passou a ser mais importante do que a propriedade.”
Popupster
A Popupster é a infraestrutura de locação comercial de curto prazo do Brasil, conectando empresas, marcas, empreendedores e profissionais a espaços físicos disponíveis para uso temporário. A plataforma reúne imóveis comerciais de diferentes perfis — como lojas, quiosques, consultórios, galpões, estúdios e espaços para eventos, ativações de marca e produções audiovisuais — simplificando todo o processo de busca, reserva e contratação.
Fundada em 2025 por Fernando Marques, a startup nasceu a partir da experiência do empreendedor ao buscar um espaço para expor suas obras de arte e perceber a dificuldade de encontrar imóveis disponíveis para locações de curta duração.
Construída de forma bootstrapped, a empresa já reúne mais de 300 espaços ativos, está presente em 15 estados brasileiros, conta com mais de 4 mil usuários cadastrados e disponibiliza aplicativo para iOS e Android.
Mais informações: https://popupster.app/
