A possibilidade de reduzir os custos tributários na transferência de imóveis para uma holding familiar reacendeu o interesse de famílias que buscam organizar o patrimônio e planejar a sucessão. Com a decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma das despesas que pesavam na constituição dessas empresas passou a ser discutida sob uma nova perspectiva. A mudança, porém, não significa que abrir uma holding seja automaticamente a melhor opção para todos os proprietários.
Em 19 de outubro de 2026, o STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral e reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social também se aplica a empresas cuja atividade preponderante é a compra, venda ou locação de imóveis. O entendimento tem alcance nacional e beneficia operações que antes enfrentavam cobranças municipais em razão da atividade imobiliária da empresa.
O impacto financeiro é significativo. Numa operação envolvendo imóveis avaliados em R$ 2 milhões, por exemplo, uma cobrança de ITBI com alíquota de 2% a 3% geraria um custo entre R$ 40 mil e R$ 60 mil. Com o novo entendimento, esse valor deixa de incidir na operação abrangida pela imunidade, observados os limites legais e jurisprudenciais aplicáveis.
Economia no imposto é apenas parte da conta
Para a advogada Karla Félix, especialista em planejamento patrimonial, a decisão reforça a importância de analisar os efeitos tributários antes de transferir bens para uma empresa.
“O tema reforça a urgência de avaliar detalhadamente os efeitos tributários antes de transferir qualquer bem para uma empresa. A nossa análise nas holdings deve considerar não apenas a imunidade, mas todos os custos envolvidos”, afirma.
Além do ITBI, a constituição e a manutenção de uma holding envolvem despesas societárias, contabilidade e outros custos administrativos. Também é necessário considerar os efeitos tributários de operações futuras, como o recebimento de aluguéis, a venda de imóveis e a transferência de participações aos herdeiros.
Por isso, a decisão do STF deve ser vista como um fator importante, mas não como uma garantia de economia em qualquer situação. A conveniência da estrutura depende do patrimônio envolvido, dos objetivos dos proprietários e das despesas associadas à empresa ao longo do tempo.
Holding familiar não elimina conflitos automaticamente
A organização dos imóveis em uma pessoa jurídica pode facilitar a administração dos bens e estabelecer regras para a participação dos familiares na sociedade. No entanto, a estrutura precisa ser planejada para atender às necessidades concretas da família, inclusive em relação à gestão, à distribuição de rendimentos e à sucessão.
“O planejamento patrimonial precisa ir além da expectativa de reduzir impostos. É fundamental compreender como os imóveis serão transferidos, quais regras tributárias se aplicam e de que forma a estrutura escolhida atende aos objetivos da família. Uma análise prévia ajuda a identificar riscos e a evitar decisões tomadas com base em uma imunidade que pode não se aplicar ao caso concreto”, conclui a advogada.
A análise também é relevante para quem já possui uma holding. Famílias que recolheram ITBI na transferência de imóveis podem avaliar se a cobrança se enquadra no entendimento do STF e se existem medidas administrativas ou judiciais cabíveis. A eventual restituição não é automática e depende das particularidades da operação, da documentação disponível e dos prazos aplicáveis.
Hora de revisar as estruturas existentes
Com o novo entendimento, famílias que pretendem constituir uma holding ou que já utilizam essa estrutura têm motivos para revisar seus planejamentos. A recomendação é considerar não apenas a possível economia com o ITBI, mas também os custos de manutenção, os objetivos sucessórios e as consequências tributárias das decisões futuras.
A decisão do STF oferece um novo parâmetro para a análise da integralização de imóveis, mas a escolha entre manter os bens em nome da pessoa física ou transferi-los para uma empresa continua exigindo avaliação individualizada.
